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2018年房企忧喜录:14万亿销售巅峰后谁在裸泳?

作者: 时间:2019-01-13 01:13   

2018年,有30家房企跨越千亿大关,从“万保招金”到“碧万恒融”,“强者恒强”局面进一步巩固。

天花板已现

此外,中海地产、华润置地、龙湖集团等知名房企,也实现了不错的增长,华润置地销售2100亿重回第九,龙湖首次销售过了2000亿。

他认为,增量市场的天花板会在三四线城市首先体现。2018年1-8月份,三四线城市的成交面积呈现上升趋势。但从8月开始到11月的3个月里,三四线城市商品住宅成交面积占比下滑,由高点的69.3%下降至66.9%。

而作为房企生存之本的土地储备,25家龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比下调28%。最后几个月更是连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。未来,大型房企拿地依然会保持一定节奏,但放缓将是必然趋势。(林虹)

中海地产在董事会主席颜建国回归后规模快速增长,2018年销售近2700亿。1月8日,中海有关人士对21世纪经济报道表示,公司一直秉持谨慎的态度,即使现金回笼充裕,也不急于去投资。

稳健型房企的“暖冬”

万科是表现最稳定的房企。2018年,万科累计销售金额6069.5亿元,同比增长14.54%;累计销售面积4037.7万平方米,同比增长12.31%,依然排在第二位。

“几家欢喜几家愁。”雅居乐、泰禾等未完成年度销售目标,华夏幸福更开始变卖资产以求“过冬”,激进派房企遭遇了发展瓶颈,甚至是生存危机。

无论是稳健型还是激进型房企,在2018年都已经意识到,行业风向变了。

同为老牌房企的招商蛇口去年累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增长45.15%;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增长51.26%,增长势头迅猛。

而在行业趋势下滑中,因势放缓规模增速的则有像碧桂园这样高周转的“大象”。2018年年中以来,碧桂园降速明显,8月以436亿元的成绩环比下降11%,并首次出现同比下降,降幅为7%。2018年整个下半年,碧桂园都延续了降速之势,最终实现超过7000亿的销售,而公司年初的内部目标是8000亿。

据21世纪经济报道记者统计,截至目前,排名前50的房企中共有22家公布了年度销售额。

海南市场是雅居乐折戟的重要原因。2017年,雅居乐清水湾项目完成了178.92亿元的销售额,成为国内房地产单项目的销冠,并连续8年拿下海南销冠。

华夏幸福受到楼市严控的影响也较大,其主战场环京区域市场下行严重。2018年,华夏幸福完成1680亿的销售额,并于10月将自己手中环京的10块土地、5个项目公司打包卖给了万科。

此外,还有更多在2018年未能完成目标的房企,如首创置业销售目标为800亿元,其公告的销售额为706.4亿元;绿城中国销售目标为1600亿元,公告的销售额为1012亿元。

销售面临压力,负债率也明显上升。截至2018年6月30日,雅居乐总借贷达到753亿元,同比2017年底上涨22%,净借贷比率87.7%,同比2017年底上升16.3个百分点。

跨年之际,虽然货币政策释放了相对宽松的信号,但多位业内人士认为,2018年将是房地产销售的顶峰,2019年大概率下滑,行业拐点将至。

但2018年的状况却不容乐观。重仓海南的雅居乐先后经历了楼市限购政策连续加码的影响、4·22“最严调控”、全域限购。2018年,清水湾项目营销目标仅120亿,且未完成。

从历史数据来看,2018年是过去多年来,主流房企未完成销售目标占比最多的一年。

公开喊停千亿目标,滨江集团董事长戚金兴表示,这是出于安全考虑,“10月份市场冷却很快,特别是杭州以外的市场”,安全问题大于规模。同时,滨江将设定回笼资金与拿地资金比例由1:2调整为前三季度的1:1和第四季度的1:0.7。

但在2018年,高周转的房企几乎都遇到了挑战,当货币化安置放缓,当市场带来的礼物消失,激进型房企都重新开始反思、调整。

但是格局演变也有了新的动向,那些传统龙头、底蕴深厚的稳健型房企又开始活跃,增速和排名相对上升,在行业动荡中的优势开始显现。

供职于大型央企金融投资部、近期参加了多场券商策略会的刘燃告诉21世纪经济报道记者,券商机构们对于2019年的房地产市场都偏向于悲观,但乐观的开发商则较多。刘燃和龙湖等人士均认为,当前房地产市场已经“见底”,不会再坏到哪去。

他判断,2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大,这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。

这种变化,在万科董事会主席郁亮看来,是“房价单边快速上涨的时代结束”;在丁祖昱看来,真钱捕鱼,则是随着增量天花板的逼近,地产行业规模也将下降。